حق شفعه چیست

شفعه: یکی از حقوقی که در اجتماع برای انسان پیش بینی شده حق شفعه است

مثال) در نظر بگیرین من با حسین اقا یک ملک غیرمنقولی رودوتایی شریکیم.
تساوی دانگ یا عدم تساوی دانگ مهم نیست.دانگ پر شش دانگ
آیا ایشون سه دانگ من سه دانگ
ایشون دو دانگ من 4 دانگ
بالاخره حصه ای سهمی از مال مشاع از اون متعلق به ایشون حصه ای هم متعلق به من.
یکی از ما دونفر حصه ی خود را میفروشن
آیا برای فروش باید از من اجازه بگیره؟
خیر ماده 583
ماده 583: هریک از شرکاء می تواند بدون رضایت شرکاء دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند.

در مقام مثال فرض کنین سه دانگ سه دانگیم
ایشون به هرکسی میتونه مالشو منتقل کنه
من باید مراقب باشم اگر این منتقل کنه و این انتقال در قالب بیع باشه
قانون به من یک حقی قائل که به موجب اون حق من میتوانم ثمنی را که خریدار به من داده معادل اون ثمنو بهش برگردونم و ملک خریداری شده از جانب اون خریدار را از خریدار قیمتی را که داده رو بدم و اون حصه را تملک کنم.
( من از خریدار نمیخرم،خرید بیع و هر خریدی مبتنی بر تراضی بلکه قانون به من گفته حق شفعه داری )
چون اراده خریدار هیچ تاثیری نداره پس اخذ به شفعه ایقاع است.

یه حق شفعه داریم یک اخذ شفعه
اصل حقی که من دارم اسمش حق شفعه است
اگر این حق را اعمال کنم مرحله ی اعمال و اجرایی حق شفعه اخذ به شفعه است

سوال:حق شفعه عقد یا ایقاع؟
هیچ کدام، حق است
حق شفعه عمل حقوقی نیست بلکه حقی است که قانون گذار داده است من فعلی انجام ندادم که عقد یا ایقاع باشه حالا اگر اون حق رو اعمال کنم اون اخذ شفعه ایقاع است.

سوال: اعمال حق شفعه الزامی؟
اصلا اعمال هیچ حق الزامی نیست

نکته : چرا اون حق رو قانون گذار گفته حق شفعه ؟
شفعه از شفع است شفع یعنی کنار هم قراردادن دو چیزی که نسبت به هم لنگه ای دارن
مثل یک جفت کفش،جوراب
این مال در حالتی جفتی دارای ارزش

اگر مالی باشد نسبت به هم لنگه ای دارن و اونارو کنار هم قرار بدم ارزششون کامل میشه به اینها میگن شفع
شفعه از همینجا گرفته شده
مثلا زمینی هست سه دانگ برای من(یه لنگه اش برای من) سه دانگشم برای ایشون (یه لنگشم برای ایشون ) الان که حق نداریم من شریک و اونه شریک برای هر گونه تصرف باید از شریکمون اجازه بگیریم والا نمیتونیم
در نتیجه هرگونه اعمال مادی من مستلزم اذن اونه و هر اعمال مادی اون مستلزم اذن من
اگر مال مشارکتی باشه اقتدارات مالکانه شریک کم میشه
وقتی یه مالی شش دانگ برای خودتونه هرجور عشقتتونه میتونین باهاش کنین

حق شفعه فلسفش اینکه ملک رو از حالت مشارکتی دربیاره تبدیل به ملک مستقل شش دانگی کنه
حالا هرجور عشقت میکشه باهاش برخورد کن

نکته 2: من از خریدار نمیخرم بحث تملک است لذا رضا یا عدم رضای خریدار ارزشی نداره

نکته 3: حق شفعه یک حق خلاف قاعده و یک حق استثنائی است.
خریدار غاصب نیست این که من بتوانم مال یک مالک قانونی درست حسابی را از چنگش دربیاورم بدون اذن اون این یک حق طبیعی و معلوم است؟ یا یک حکم خلاف قاعده و استثنائی؟
یک حکم خلاف قاعده است.
قاعده این نیست که من بتوانم به قلمرو مالکانه شما تجاوز کنم
یکی از قاعده های مهم احترام مالکیت است
اصل این است که مالکیت ها محترمن و هر مالک در اختیارات مالکانه خودش
برای خودش محترم
خلاف قاعده احترام مالکیت و خلاف قاعده تسلیط(درستش تسلط چون تسلط یعنی مسلط بودن،تسلیط یعنی مسلط کردن)
تسلط مسلط بودن
تسلیط مسلط ساختن

قاعده تسلط :
قاعده احترام مالکیت :

نکته 4: خلاف اصل عدم ولایت است
یکی از اصول مهم فقهی ما اصل عدم ولایت است ،مردم از قلمرو حقوق خصوصی و مالکانه یک دیگر حق دخل و تصرف ندارند

نکته 5: ( تعریف خوب تعریفی که اکثر الفاظ را در اقل معنا جای بدین )

سوال : حق شفعه یعنی این حق که اگر شریک من بخواد بفروشه باید به من بفروشه؟
نه
حق شفعه تقدم در خرید؟
نه
حق شفعه آیا این است که هروقت شریک من بخواد ملکشو بفروشه الزام داره باید به من بفروشه اول؟
نه

خیلی از حقوقدانان فکر میکنند حق شفعه یعنی تقدم در خرید اگر شریک من بخواد بفروشه باید به من بفروشه.
هیچ گاه چنین چیزی نداریم
به من بفروشه بیع انجام داده ام حصه ی شریکم و فروختم
شفعه ای در بین نیست
حق شفعه زمانی که او به دیگری بفروشه بعد من از این طریق به دیگری تملک کنم.
حق شفعه نه تقدم در خرید است و نه خرید است بلکه تملک است

تقدم در مالکیت هم در بین نیست زیرا خریدار که شرعا قانونا مالک قانونگذار به من یک حقی داده میتونم تملک کنم تملک نکردم نفر دومی در یین نیست که من نسبت به اون مقدم باشم یا تملک میکنم یا تملک نمیکنم اعمال حق اختیاری است

 

اوصاف و احکام حق شفعه :
اوصاف و احکام حق شفعه از این قرار است که خدمت شما عرض میکنم

1) حق شفعه ناضر بر مال غیر منقول است .ماده 808

2) آن مال غیر منقول باید قابل تقسیم باشد .ماده 808

نکته : حق شفعه چون خلاف قاعده است پس احکامشو تفسیر مضیق میکنند دامنشو تنگ میکنند
چون اگر وسعت بدن احترام مالکیت خریدار به وسیله من لگد مال میشه

3) شرکا باید دو شخص باشند ماده 808

4) یکی از دو شریک حصه ی خود را به قصد بیع منتقل کند

5) حصه ی انتقالی باید مبیع قرار بگیرد نه ثمن

6) وحدت یا تعدد خریدار شرط نیست .

7) شفیع در مقام اخذ شفعه همان ثمن را میدهد نه قیمت را.

8) اگر بنا و درخت بدون زمین فروخته بشن حق شفعه وجود ندارد . ماده 809

9) اگر دو شخص هریک مالک ملک مستقل خود باشند اما اون دو ملک در ممر یا مجرا مشترک باشند وملک با این حقوق فروخته شود مالک دیگر حق شفعه دارد.ماده 810

10) اگر مبیع ها متعدد باشند ( یعنی در یک معامله دو سه تا مالک وجود داره) و برخی قابل شفعه باشند نسبت به آن مورد حق شفعه وجود داره ماده 812

11) حق شفعه ناضر بر بیع صحیح است

12) خیاری بودن بیع مانع اخذ به شفعه نیست

13) حق شفعه یک حق غیرقابل تبعض است ماده 815

14) اخذ به شفعه، معاملات پیشین خریدار را خنثی میکند ماده 816

15) اخذ به شفعه از خریدار به عمل می آید نه فروشنده

16) حق شفعه یک حق فوری است

17) حق شفعه قابل اسقاط است

18) حق شفعه به ارث میرسد

19) اقاله و غیره

 

اوصاف و احکام حق شفعه